Comment choisir son lieu d’investissement ?
Les années 90 et la première partie des années 2000 ont été des périodes propices à l’investissement immobilier patrimonial ou locatif. Le marché a globalement très bien performé dans son ensemble.
En revanche depuis quelques années, les difficultés économiques (certains diront la « crise ») ont eu comme conséquence, des évolutions très différentes des marchés de chaque ville.
Les gros titres des revues patrimoniales, du style « l’immobilier s’effondre » ou « surchauffe dans l’immobilier » servant à attirer l’œil du lecteur, n’ont aucune pertinence. Pour savoir analyser les tendances du marché immobilier avant d’investir, 3 principes s’imposent :
-l’immobilier a un cycle long, une période de référence de 15 à 20 ans, nous semble judicieux
-l’analyse ne doit pas être faite sur un marché national mais au niveau d’une agglomération, d’une ville, voire d’un quartier…
-le bon sens doit être remis au cœur du processus d’analyse et de décision d’investir.
Des critères de bon sens s’imposent:
Au contraire du choix de l’emplacement de sa résidence principale (guidé par l’affect et les goûts de chacun), la qualité d’un investissement immobilier repose sur 2 fondamentaux :
- Un marché locatif durablement dynamique
- Une ville ou une agglomération durablement attractive
C’est donc l’emplacement du bien, et la qualité de cet emplacement dans le temps qui sont les critères clefs d’un investissement réussi.
- un marché locatif dynamique:
Le solde démographique (nombre d’habitants arrivant sur le secteur- nombre d’habitant partant) et l’évolution du marché de l’emploi sont deux piliers d’un marché locatif actif.
- une ville attractive:
L’attractivité de la ville se mesure grâce à un faisceau de critères :
-Nombre d’étudiants
-Nombre de touristes
-Implantation et création d’entreprises
– les facilités de déplacement
– les projets d’infrastructures
– les Offres culturelles et loisirs
– la qualité du patrimoine immobilier
Ces 2 points sont les garants de la bonne location et de la valorisation à terme de votre biens.
Dans une France où les loyers stagnent depuis 2011 et baissent en 2015 Bordeaux continue de voir ses loyers augmenter.
