1) Définition
Principe : Investir dans l’immobilier ancien avec travaux, afin de diminuer ses revenus fonciers excédentaires taxables.
– Générer du déficit foncier = Charges (travaux) > Loyers
– Loyers annuels = Revenus fonciers bruts
– Charges annuelles = taxe foncière + frais de copropriété + frais de gestion + intérêts d’emprunt + Travaux de rénovation déductibles
– Imputation des déficits obtenus sur les revenus fonciers (location nue)
– Surplus des déficits reportables pendant 10 ans sur vos revenus fonciers
– Imputation possible de 10 700€ maximum par an sur votre revenu global
2) Quel profil d’investisseur ?
– L’ensemble des investisseurs ayant des revenus fonciers excédentaires ou bientôt excédentaires.
– Volonté d’investir dans un nouveau bien immobilier ancien à rénover.
3) Avantages : Nombreux
– Optimisation de la fiscalité des revenus fonciers (imputation sur les revenus fonciers + imputation sur le revenu global)
– Possibilité d’investir via une SCI de gestion, afin de favoriser la transmission juridique et fiscale du patrimoine
– Constitution d’une retraite à moindre coût et d’un patrimoine transmissible
– Acquisition à crédit, pour profiter de l’effet de levier, tout en déduisant fiscalement les intérêts d’emprunt
– Possibilité de revente après 3 ans seulement
– Disposition fiscale pérenne hors plafonnement des niches fiscales
– Permet de favoriser la restauration des immeubles anciens de centre ville
4) Contraintes : Très peu
– Trouver un logement ancien bien situé, nécessitant des travaux de rénovation
– Optimiser le ratio « prix du foncier / coût des travaux »
– Seules les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation sont déductibles
– Ne sont pas déductibles les dépenses de construction et d’agrandissement (= neuf)
– Obligation de louer le nouveau bien immobilier pendant 3 ans minimum
