Dans le secteur de l’immobilier, tous les emplacements n’ont pas la même valeur. Pour le même type d’appartement qui se localise en banlieue et dans une zone résidentielle, on note une distinction. Cela porte sur la valeur du même bien qui peut être plus importante selon le lieu.
Plusieurs facteurs peuvent entraîner cette variation lors de l’estimation de l’appartement selon son emplacement. Il y a la tranquillité du lieu où l’appartement est implanté.
Les nuisances sonores, la fréquentation, l’environnement sont à prendre en compte pour estimer l’appartement. Il faut faire attention à la proximité de l’appartement avec une prison.
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Un appartement proche des zones d’activités professionnelles
Qu’il s’agisse d’un achat pour se loger ou un achat pour faire de l’investissement locatif, le choix du meilleur emplacement a une influence sur l’estimation du bien. Les notaires ou agents immobiliers qui estiment le prix de vente d’un bien le savent mieux que quiconque.
Le prix de vente d’un bien immobilier ou son prix d’achat dépend de différents facteurs et n’est pas uniquement fondé sur le nombre de m². Le premier facteur à prendre en compte dans le meilleur emplacement de l’appartement, c’est sa proximité avec un lieu de travail.
Pour tous ceux qui sont en activité, l’appartement proche de leur lieu de travail va leur permettre de faciliter le déplacement. Ces personnes peuvent profiter d’une souplesse des réseaux routiers ou ferroviaires. Ces derniers sont déterminants à plusieurs égards.
L’exemple type est le cas des alentours de Paris où les prix des appartements varient d’un endroit à un autre, en fonction des moyens de transport en commun dans le voisinage. On peut compter sur les gares RER bien desservies dans ces zones.
Il en est de même pour les autres villes de France qui sont équipées des stations de métro qui sont un atout qui influence le prix d’un appartement. Aller travailler sans devoir effectuer de longs trajets est un privilège que tous ceux qui sont aux alentours des grandes villes.
Ce qui justifie des prix de logement plus élevés puisque ces secteurs sont les plus recherchés. À l’inverse, les secteurs ruraux éloignés des centres d’activités dynamiques ne sont pas autant plébiscités.
Ce sont des emplacements où les appartements auront beaucoup moins de valeur que les métropoles.
Un appartement qui se situe dans une zone bruyante
Après la distance entre leur domicile et leur lieu de travail, la tranquillité du quartier est un autre facteur considéré par ceux qui recherchent un appartement.
Si les gens apprécient la proximité avec leur lieu de travail et les transports en commun, ils ne veulent pas être gênés. Cela fait référence aux nuisances sonores dont l’appartement pourrait être exposé à cause de son emplacement.
Le prix de vente des appartements qui se situent au-dessus d’un commerce, à un pas d’un chemin de fer ou en bordure des rails est considérablement impacté. Parlant de nuisance, un restaurant au rez-de-chaussée de son appartement peut être inquiétant.
Les clients du restaurant qui sont fumeurs auront tendance à poursuivre les discussions à vive voix devant l’entrée. Ces cas sont plus perturbants pour ceux qui vivent au premier étage qui vont devoir supporter les livraisons toutes les heures.
Que dire de la boulangerie avec le pétrin qui doit se mettre en marche à 5 heures du matin? Cela peut conduire à une dépréciation de l’appartement pouvant conduire à une dévalorisation de 3 à 10% en fonction du commerce.
Si le logement est à proximité, mais n’est pas affecté par la nuisance sonore, sa valeur est revue à la hausse. Le futur acquéreur d’appartement est intéressé par la proximité avec les commodités, mais ne cautionne en aucun cas l’agitation que cela peut entraîner.
Au-delà de ces éventuels inconvénients, il existe un avantage à ce type d’appartement. Si ce dernier se trouve dans un centre historique, son prix peut être revalorisé. Il en est de même pour le bien immobilier qui se localise dans un quartier prestigieux.
La proximité de l’appartement avec les services
L’autre avantage à considérer pour la localisation d’un appartement, ce sont les services qui sont disponibles dans l’environnement immédiat.
Il s’agit des:
- Écoles pour ceux qui en disposent;
- Équipements pour les activités sportives ou culturelles;
- Commerces pour une facilité de réapprovisionnement.
Pour des milliers de personnes, trouver un appartement près d’une bonne école ou d’un complexe accueillant différentes activités est un critère capital. De façon mécanique, cet emplacement entraîne la hausse du prix d’un appartement.
Les villes les plus dynamiques et structurées sont celles qui attirent la majorité des personnes, cela favorise la valorisation d’un bien immobilier.
Estimation d’un appartement: le cas des zones urbaines sensibles (ZUS)
Les Zones Urbaines Sensibles définies comme étant des quartiers dégradés et présentant un fort déséquilibre ne font pas partie des emplacements de prédilection des acquéreurs immobiliers. Ces quartiers sont situés en périphérie des grandes villes.
L’emplacement d’un appartement dans ces quartiers a une réputation peu séduisante pour les futurs acquéreurs. Avec les mêmes caractéristiques, les biens qui sont situés en banlieue se vendront moins cher qu’un bien qui se situe dans un quartier paisible du centre-ville.
Pour les propriétaires immobiliers se situant dans ces zones sensibles, ils bénéficient d’une mise en place de système de vidéosurveillance. Ce qui aura pour avantage d’assurer une tranquillité et par la même occasion, la sécurité de leur famille.
L’estimation d’un appartement situé à proximité d’un cimetière
Une grande proximité de l’appartement avec un cimetière peut avoir un impact négatif sur l’estimation d’un bien immobilier.
Bien que l’environnement soit calme, le voisinage de l’appartement peut constituer un frein à la valeur du logement en cas de vente ou d’achat. Si l’appartement se situe dans une des rues adjacentes, il est possible que son prix soit moins impacté.
Selon les retours faits par les agents immobiliers et les notaires spécialisés en immobilier, les appartements se trouvant à plus de 100 m de cimetière se vendent plus cher. En contrarie, ceux qui sont directement à proximité n’intéressent pas ceux qui souhaitent acheter un appartement.
Le propriétaire qui veut tirer une plus-value de sa vente est impacté. L’avantage pour l’acquéreur est qu’il peut profiter d’un prix au m² réduit. Il n’a pas à s’inquiéter de futures constructions ou d’une éventuelle nuisance.
Le cas d’un appartement qui se situe à proximité d’une prison
N’évoquant rien de sécuritaire, un rapprochement d’un appartement avec une prison (présent ou en devenir) constitue un frein notable pour la vente ou l’achat du bien. La plupart des acquéreurs préfèrent un lieu promettant confort et sécurité.
On note l’impact sur le prix de vente qui se révèle moins considérable lorsque l’établissement carcéral est déjà construit. Cette différence de prix est plus flagrante lorsque l’appartement se situe dans une future zone pénitentiaire.
Ce type d’appartement peut intéresser les personnes qui travaillent au sein de la prison. C’est aussi le cas des personnes qui doivent régulièrement s’y rendre pour des raisons particulières.
L’emplacement de l’appartement a un impact positif ou négatif sur son estimation. Un bien peut être évalué sur les critères tels que sa proximité avec les zones urbaines sensibles ou avec les services.
Un appartement dans un quartier résidentiel calme avec peu de nuisances sonores et des espaces verts à proximité a un prix plus élevé.
