Au Québec, le système de chauffage d’un plex fixe une partie de son rendement net dès la signature de l’offre d’achat. Trois décisions mal préparées suffisent à réduire le revenu locatif, à bloquer une subvention ou à imposer des travaux d’urgence en plein hiver.
Quelques repères pour un investisseur français. Un plex désigne un petit immeuble de logements superposés, comme le duplex ou le triplex. L’électricité est fournie par Hydro-Québec, société d’État. Une « thermopompe » est une pompe à chaleur air-air.
Erreur 1 : garder les plinthes électriques sans plan de remplacement
Beaucoup de plex sont chauffés par des plinthes électriques, des convecteurs muraux posés sous les fenêtres. Le bail précise qui paie le chauffage. Quand le locataire paie sa propre facture d’électricité, le propriétaire ne voit aucune économie directe. Il peut en conclure qu’une thermopompe ne le concerne pas.
Prenons un triplex de Laval chauffé aux plinthes, chaque logement relié à son propre compteur. Un entrepreneur en chauffage de la Rive-Nord comme Confort Prestige, qui a une offre consacrée au multilogement, évalue ce type d’immeuble logement par logement : une thermopompe murale par unité. Le locataire obtient la climatisation et une facture de chauffage plus basse. Le propriétaire obtient un logement plus facile à louer et une dépense d’immobilisation documentée.
Cette dépense a un effet sur le loyer. Pour les avis de modification de bail donnés depuis le 1er janvier 2026, le Tribunal administratif du logement (TAL) applique un pourcentage de 5% aux dépenses d’immobilisation dans le calcul de fixation des loyers. L’outil de calcul du TAL donne le montant exact pour chaque logement.
La subvention réduit la dépense. Le programme LogisVert verse 120 $ canadiens par 1 000 BTU/h, mesurés à -8 °C, pour une thermopompe de type climat froid. Dans les immeubles situés dans une zone admissible selon des indicateurs de défavorisation, une bonification multilogement porte ce montant à 220 $ par 1 000 BTU/h pour une thermopompe murale certifiée ENERGY STAR climat froid installée depuis le 15 juin 2026.
Pour trois appareils de 12 000 BTU/h à -8 °C, l’écart est net : 4 320 $ au taux de base, 7 920 $ avec la bonification. Elle ne se cumule ni avec la bonification pour mesures multiples, ni avec une autre aide d’Hydro-Québec ou d’un organisme public.
Erreur 2 : garder la fournaise au mazout jusqu’à la panne
Certains plex anciens sont encore chauffés au mazout par une fournaise centrale ou une chaudière. Le risque est d’abord réglementaire.
Le Règlement sur les appareils de chauffage au mazout interdit de remplacer un appareil au mazout par un appareil à combustible fossile dans les bâtiments existants de 600 m² et moins, de trois étages ou moins. Les duplex et les triplex sont nommément visés. L’entretien reste permis si l’appareil a moins de 20 ans. Les réparations majeures, comme le remplacement de la chambre de combustion ou de l’échangeur de chaleur, sont interdites.
En pratique, une panne majeure impose une conversion à l’électricité. Si elle survient en janvier, le calendrier est contraint. Le TAL rappelle que la température d’un logement doit être d’environ 21 °C en saison froide. Quand le chauffage est à la charge du locateur et que le système tombe en panne, le locateur doit fournir un chauffage d’appoint, par exemple des radiateurs électriques.
L’assurance demande aussi un suivi. Promutuel Assurance précise que le règlement ne change pas les protections de ses polices habitation, tout en rappelant qu’un appareil brisé pourrait ne pas être réparable. Pour couvrir les fuites de mazout, La Personnelle demande l’âge du réservoir, son matériau et son emplacement, et recommande une inspection annuelle.
Le financement de la conversion a changé. Le programme Chauffez vert, qui aidait à remplacer un chauffage central au mazout, n’accepte plus de demandes depuis le 31 mars 2026. Une conversion planifiée garde l’accès à LogisVert pour la thermopompe et laisse le temps d’obtenir plusieurs soumissions.
Erreur 3 : lancer les travaux avant de monter le dossier de subvention
LogisVert accepte les plex et les immeubles résidentiels de 19 logements ou moins. Les conditions sont précises.
L’appareil doit être neuf, certifié ENERGY STAR et acheté au Québec. L’installateur doit détenir les licences de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) requises et être membre de la corporation de son secteur. Le remplacement d’un seul appareil intérieur ou extérieur n’est pas admissible. Une unité intérieure installée hors de l’enveloppe isolée, dans un comble par exemple, ne l’est pas non plus.
Le dossier se monte avec des pièces que l’investisseur doit exiger dès la soumission : facture portant le numéro de licence RBQ de l’entreprise, numéro AHRI ou ENERGY STAR de l’appareil, photo de la plaque signalétique de l’unité extérieure, preuve de propriété. Pour un immeuble à revenus, Hydro-Québec demande aussi le numéro d’assurance sociale du propriétaire. La demande doit être déposée dans les neuf mois suivant l’installation.
Un changement fédéral est annoncé. Hydro-Québec indique que le gouvernement fédéral a annoncé, le 8 octobre 2026, des subventions pour les thermopompes à compter de 2027, sans en préciser les modalités. LogisVert reste en vigueur et les demandes sont traitées normalement.
Les vérifications de chauffage à faire avant d’acheter un plex
- Lire chaque bail pour savoir qui paie le chauffage et l’électricité.
- Noter l’âge de tout appareil au mazout et celui du réservoir, en se référant à la plaque signalétique.
- Chiffrer une thermopompe par logement avec la grille LogisVert et vérifier si l’immeuble est dans une zone admissible à la bonification multilogement.
- Intégrer la dépense d’immobilisation au plan de financement et estimer son effet sur les loyers avec l’outil du TAL.
Pour le montant de la subvention, l’outil de calcul du portail LogisVert donne une estimation avant l’achat de l’appareil.
